Όλη η νέα νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Διευκρινίσεις σχετικά με τη φορολογική μεταχείριση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, που αρχίζουν από την 1η Ιανουαρίου 2024 και εφεξής παρέχει η ΑΑΔΕ με την υπ’ αριθμόν Ε.2024/09-04-2024 εγκύκλιό της, την οποία θα βρείτε εδώ.

Τι ισχύει λοιπόν το 2024 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις:

1. Ορισμός

Βραχυχρόνιες είναι οι μισθώσεις που συμφωνούνται για χρονική διάρκεια μικρότερη των 60 ημερών και στις οποίες δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

2. Τι ισχύει για τα Νομικά Πρόσωπα (εταιρείες) που εκμισθώνουν ακίνητα με διάρκεια μίσθωσης μικρότερη των 60 ημερών

Το εισόδημα που αποκτούν οι εταιρείες (νομικά πρόσωπα) από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα σε κάθε περίπτωση, δηλ. ανεξαρτήτως του αριθμού των ακινήτων που εκμισθώνουν.

Συνεπώς το εισόδημα αυτό υπάγεται σε φόρο εισοδήματος 22% και σε ΦΠΑ 13% (ο ίδιος συντελεστής που εφαρμόζεται και στα έσοδα των τουριστικών καταλυμάτων).

Τα ακίνητα που μισθώνονται στο πλαίσιο βραχυχρόνιων μισθώσεων λογίζονται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις (έδρα ή υποκαταστήματα) των εταιρειών που τα εκμεταλλεύονται και υπόκεινται σε τέλος επιτηδεύματος. Για τα δωμάτια που βρίσκονται εντός του ίδιου διαμερίσματος ή εντός μονοκατοικίας, καθώς και για τα διαμερίσματα που βρίσκονται εντός του ίδιου κτιριακού χώρου επιβάλλεται μία φορά τέλος επιτηδεύματος, ανεξάρτητα αν αυτά λειτουργούν ως έδρα ή ως υποκαταστήματα.

3. Τι οφείλουν να κάνουν τα Νομικά Πρόσωπα (εταιρείες) που εκμισθώνουν ακίνητα με διάρκεια μίσθωσης μικρότερη των 60 ημερών

(α) Έως τις 9 Μαΐου 2024 να προσθέσουν τουλάχιστον έναν από τους δύο νέους ΚΑΔ που δημιουργήθηκαν νωρίτερα φέτος για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις:

55.20.11.06   Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

55.20.11.07   Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων εκτός των ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού.

(β) Να καταβάλλουν τέλος παρεπιδημούντων.

(γ) Να εισπράττουν από τους πελάτες τους (μισθωτές) και να αποδίδουν στην ΑΑΔΕ το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ), εκδίδοντας το σχετικό ειδικό στοιχείο.

(δ) Να εκδίδουν το κατάλληλο με βάση τα ΕΛΠ (ν.4308/2014) και τον ΚΦΔ (ν.4987/2022) παραστατικό, δηλαδή Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών (ΑΠΥ) όταν ο πελάτης είναι ιδιώτης και Τιμολόγιο Παροχής Υπηρεσιών (ΤΠΥ) όταν ο πελάτης είναι επιχείρηση (εταιρεία ή επιτηδευματίας). Αν και δεν αναφέρεται ρητά στην ως άνω εγκύκλιο, η RAPID επισημαίνει ότι με βάση την ΠΟΛ 1002/2014 οι εκμεταλλευτές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης απαλλάσσονται από τη χρήση ΤΑΜΕΙΑΚΗΣ ΜΗΧΑΝΗΣ μόνον εάν αναγράφουν επί μίας εκάστης ΑΠΥ το ονοματεπώνυμο και τη διεύθυνση κατοικίας του πελάτη. Επειδή εκ των πραγμάτων η τήρηση της εν λόγω προϋπόθεσης είναι σχεδόν αδύνατη, η RAPID προτείνει είτε τη χρήση ΦΗΜ (ταμειακής μηχανής) είτε την έκδοση των παραστατικών μέσω παρόχου ηλεκτρονικής τιμολόγησης. Για λεπτομέρειες μπορείτε να διαβάσετε τον Οδηγό Έκδοσης & Διαβίβασης Παραστατικών που ετοίμασε η RAPID.

(ε) Να περιλαμβάνουν ΦΠΑ 13% στα παραστατικά τους.

(στ) Να διαβιβάζουν τα εκδιδόμενα παραστατικά στην ψηφιακή πλατφόρμα myDATA της ΑΑΔΕ με βάση τις διατάξεις του άρθρου 15Α του ΚΦΔ. Για λεπτομέρειες μπορείτε να συμβουλευθείτε τη σχετική ανάρτηση της RAPID (Σύνοψη & περίληψη υποχρεώσεων myDATA). Επισημαίνεται ότι, στην περίπτωση που λαμβάνεται προκαταβολή πριν τη διαμονή, δε γεννάται υποχρέωση έκδοσης παραστατικού πωλήσεων (ΤΠΥ/ΑΠΥ). Για τεκμηρίωση της είσπραξης εκδίδεται απλή Απόδειξη Είσπραξης. Εν συνεχεία εκδίδεται (και διαβιβάζεται στην ΑΑΔΕ) το ΤΠΥ ή η ΑΠΥ όταν ολοκληρωθεί η διαμονή.

τα πιο κάτω προκύπτουν από άλλα νομοθετήματα, ωστόσο τα επισημαίνουμε:

(ζ) Να διαθέτουν EFT/POS συνδεδεμένο με τον μηχανισμό έκδοσης παραστατικών που θα επιλέξουν.

(η) Να δηλώσουν στην ΑΑΔΕ επαγγελματικό τραπεζικό λογαριασμό.

(θ) Να δέχονται (από 1ης Ιουλίου 2024) πληρωμές μέσω IRIS.

4. Τι ισχύει για τα Φυσικά Πρόσωπα που εκμισθώνουν ακίνητα με διάρκεια μίσθωσης μικρότερη των 60 ημερών

Αν το φυσικό πρόσωπο εκμισθώνει (με βραχυχρόνια μίσθωση) έως δύο ακίνητα, τότε το σχετικό εισόδημα θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ. Τα εν λόγω εισοδήματα θα φορολογηθούν δηλαδή με βάση την εξής κλίμακα:

Εισόδημα	%
έως 12.000	15%
από 12.001 έως 35.000	35%
άνω των 35.000	45%

 

Αν εκμισθώνονται (με βραχυχρόνια μίσθωση) τρία ή περισσότερα ακίνητα, το σχετικό εισόδημα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγεται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13%. Τα εν λόγω εισοδήματα θα φορολογηθούν δηλαδή με βάση την εξής κλίμακα:

Εισόδημα	%
έως 10.000	9%
από 10.001 έως 20.000	22%
από 20.001 έως 30.000	28%
από 30.001 έως 40.000	36%
άνω των 40.000	44%

Επιπλέον τα ακίνητα αυτά λογίζονται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις και υπόκεινται σε τέλος επιτηδεύματος. Για τα δωμάτια που βρίσκονται εντός του ίδιου διαμερίσματος ή εντός μονοκατοικίας, καθώς και για τα διαμερίσματα που βρίσκονται εντός του ίδιου κτιριακού χώρου επιβάλλεται μία φορά τέλος επιτηδεύματος, ανεξάρτητα αν αυτά λειτουργούν ως έδρα ή ως υποκαταστήματα.

Για την εφαρμογή των ανωτέρω λαμβάνονται υπ’ όψη:

(α) Το πλήθος των Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) που έχουν καταχωρηθεί, το οποίο δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το πλήθος των ακινήτων. Για παράδειγμα, εάν στο ίδιο διαμέρισμα διατίθενται ξεχωριστά τρία (3) δωμάτια, με διαφορετικούς ΑΜΑ, τα αντίστοιχα εισοδήματα θα αντιμετωπισθούν ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα επιβαρυνθούν με ΦΠΑ 13%.

(β) Η πρόθεση εκμετάλλευσης των ακινήτων αυτών, η οποία αποδεικνύεται από την καταχώρησή τους στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, χωρίς να εξετάζεται και η απόκτηση ή μη εσόδων από την εκμετάλλευσή τους.

5. Τι οφείλουν να κάνουν τα Φυσικά Πρόσωπα που εκμισθώνουν έως δύο ακίνητα με διάρκεια μίσθωσης μικρότερη των 60 ημερών

Ό,τι έκαναν έως την 31η Δεκεμβρίου 2023 με την πρόσθετη μόνο υποχρέωση να εισπράττουν από τους πελάτες τους (μισθωτές) και να αποδίδουν στην ΑΑΔΕ το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ), εκδίδοντας το σχετικό ειδικό στοιχείο.

• Δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ.
• Δεν υπόκεινται σε τέλος παρεπιδημούντων.

6. Τι οφείλουν να κάνουν τα Φυσικά Πρόσωπα που εκμισθώνουν τρία ή περισσότερα ακίνητα με διάρκεια μίσθωσης μικρότερη των 60 ημερών

(α1) Έως τις 9 Μαΐου 2024 να προβούν σε έναρξη εργασιών (έναρξη επιτηδεύματος) δηλώνοντας τουλάχιστον έναν από τους δύο νέους ΚΑΔ που δημιουργήθηκαν νωρίτερα φέτος για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και αναφέρονται πιο πάνω στην ενότητα 3.

(α2) Αν είναι ήδη επιτηδευματίες, έως τις 9 Μαΐου 2024 να προσθέσουν τουλάχιστον έναν από τους δύο πιο πάνω ΚΑΔ.

(α3) Την πιο πάνω δήλωση έναρξης εργασιών ή μεταβολής έχουν δυνατότητα να υποβάλουν (χωρίς πρόστιμο) εντός της ίδιας προθεσμίας και όσα φυσικά πρόσωπα όφειλαν να την έχουν ήδη υποβάλει σε προγενέστερη ημερομηνία, κάνοντας αναγωγή στην πραγματική ημερομηνία έναρξης/μεταβολής.

(β) Να καταβάλλουν τέλος παρεπιδημούντων.

(γ) Να εισπράττουν από τους πελάτες τους (μισθωτές) και να αποδίδουν στην ΑΑΔΕ το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ), εκδίδοντας το σχετικό ειδικό στοιχείο.

(δ) Να εκδίδουν το κατάλληλο με βάση τα ΕΛΠ (ν.4308/2014) και τον ΚΦΔ (ν.4987/2022) παραστατικό, δηλαδή Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών (ΑΠΥ) όταν ο πελάτης είναι ιδιώτης και Τιμολόγιο Παροχής Υπηρεσιών (ΤΠΥ) όταν ο πελάτης είναι επιχείρηση (εταιρεία ή επιτηδευματίας). Αν και δεν αναφέρεται ρητά στην ως άνω εγκύκλιο, η RAPID επισημαίνει ότι με βάση την ΠΟΛ 1002/2014 οι εκμεταλλευτές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης απαλλάσσονται από τη χρήση ΤΑΜΕΙΑΚΗΣ ΜΗΧΑΝΗΣ μόνον εάν αναγράφουν επί μίας εκάστης ΑΠΥ το ονοματεπώνυμο και τη διεύθυνση κατοικίας του πελάτη. Επειδή εκ των πραγμάτων η τήρηση της εν λόγω προϋπόθεσης είναι σχεδόν αδύνατη, η RAPID προτείνει είτε τη χρήση ΦΗΜ (ταμειακής μηχανής) είτε την έκδοση των παραστατικών μέσω παρόχου ηλεκτρονικής τιμολόγησης. Για λεπτομέρειες μπορείτε να διαβάσετε τον Οδηγό Έκδοσης & Διαβίβασης Παραστατικών που ετοίμασε η RAPID.

(ε) Να περιλαμβάνουν ΦΠΑ 13% στα παραστατικά τους.

(στ) Να διαβιβάζουν τα εκδιδόμενα παραστατικά στην ψηφιακή πλατφόρμα myDATA της ΑΑΔΕ με βάση τις διατάξεις του άρθρου 15Α του ΚΦΔ. Για λεπτομέρειες μπορείτε να συμβουλευθείτε τη σχετική ανάρτηση της RAPID (Σύνοψη & περίληψη υποχρεώσεων myDATA). Επισημαίνεται ότι, στην περίπτωση που λαμβάνεται προκαταβολή πριν τη διαμονή, δε γεννάται υποχρέωση έκδοσης παραστατικού πωλήσεων (ΤΠΥ/ΑΠΥ). Για τεκμηρίωση της είσπραξης εκδίδεται απλή Απόδειξη Είσπραξης. Εν συνεχεία εκδίδεται (και διαβιβάζεται στην ΑΑΔΕ) το ΤΠΥ ή η ΑΠΥ όταν ολοκληρωθεί η διαμονή.

τα πιο κάτω προκύπτουν από άλλα νομοθετήματα, ωστόσο τα επισημαίνουμε:

(ζ) Να διαθέτουν EFT/POS συνδεδεμένο με τον μηχανισμό έκδοσης παραστατικών που θα επιλέξουν.

(η) Να δηλώσουν στην ΑΑΔΕ επαγγελματικό τραπεζικό λογαριασμό.

(θ) Να δέχονται (από 1ης Ιουλίου 2024) πληρωμές μέσω IRIS.

7. Τι ισχύει για μισθώσεις με διάρκεια ίση με ή μεγαλύτερη από 60 ημέρες

Συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων διάρκειας από 60 ημέρες και άνω δεν θεωρούνται βραχυχρόνιες, συνεπώς:

(α) Δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ.

(β) Δεν υπόκεινται σε τέλος παρεπιδημούντων.

(γ) Δεν υπόκεινται σε τέλος κλιματικής αλλαγής.

(δ) Υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος 22% για τις εταιρείες (νομικά πρόσωπα) και βάσει κλίμακος (βλ. αμέσως πιο κάτω) για τα φυσικά πρόσωπα:

Εισόδημα	%
έως 12.000	15%
από 12.001 έως 35.000	35%
άνω των 35.000	45%

Ενημερωθείτε σήμερα από την RAPID για όλα τα ωφελήματα που δικαιούται η δική σας επιχείρηση, καθώς και για κάθε φορολογικό, ασφαλιστικό ή μηχανογραφικό ζήτημα που σας απασχολεί. Επικοινωνήστε μαζί μας στο info@rapidsoft.gr.

Ο Όμιλος RAPID ξεκίνησε το 2011 και σήμερα υποστηρίζει περισσότερες από 500 μικρές, μεσαίες και μεγάλες επιχειρήσεις στην Ελλάδα και σε τρεις ακόμη χώρες. Αποτελείται από τρεις εταιρείες, την RAPID ΕΠΕ και την RAPID IKE στην Ελλάδα, και την RAPID SRL στη Ρουμανία.

Με μοναδικό και καινοτόμο τρόπο η RAPID είναι πλήρως καθετοποιημένη, με δικό της προσωπικό, και παρέχει ένα πλήρες πλέγμα υπηρεσιών σε πέντε νευραλγικά πεδία:

• Λογιστικές, Φοροασφαλιστικές & Νομικές Υπηρεσίες
• Μηχανογράφηση (Ανάπτυξη & Εμπορία Λογισμικού)
• Χρηματοδότηση (Επιδοτήσεις, Δάνεια, Funds, Franchise)
• Financial Monitoring (Reporting, Budgeting, Business Plans)
• Online Παρουσία & Προβολή

Μπορείτε να διαβάσετε περισσότερα στην Εταιρική Παρουσίαση

Στο διαρκώς μεταβαλλόμενο σημερινό οικονομικό περιβάλλον, η RAPID:

>> βρίσκει τα απαιτούμενα κεφάλαια για την ανάπτυξη της επιχείρησής σας:

Μεθοδολογία Χρηματοδότησης

και σας υποστηρίζει με ένα πλήρες πακέτο λογιστικών, φοροτεχνικών και μισθοδοτικών υπηρεσιών και με καινοτόμα εργαλεία financial monitoring:

INSIDER Presentation

Τιμοκατάλογος Λογιστικής

Μαζί θα σχεδιάσουμε την άριστη λύση για την επιχείρησή σας, λύση που θα αξιοποιεί πλήρως τη δυναμική του επιχειρηματικού σας σχεδίου και θα λαμβάνει υπ’ όψιν της όλα τα δεδομένα, φορολογικά, ασφαλιστικά, χρηματοδοτικά και μηχανογραφικά, χάρη στην καθετοποιημένη δομή της RAPID και στη μακρόχρονη εμπειρία μας σε όλους τους ανωτέρω τομείς.